Υπό ορισμένες προϋποθέσεις, που πρέπει να κρίνονται κατά περίπτωση, η πανδημία μπορεί να αποτελέσει περίπτωση ανώτερης βίας (force majeur) για την εξέλιξη μιας συμβατικής σχέσης, κατά την οποία ο οφειλέτης μπορεί να απαλλαγεί, αζημίως, της παροχής του, εάν «εκ λόγων ανώτερης βίας» αδυνατεί να την εκπληρώσει. Η έννοια της ανώτερης βίας απαντάται σε διάφορες διατάξεις, έχει δε καθιερωθεί νομολογιακά με αποφάσεις ημετέρων και αλλοδαπών ανωτάτων δικαστηρίων. Ανώτερη βία υπάρχει όταν ο οφειλέτης δεν μπορεί να εκπληρώσει την εκ συμβάσεως παροχή του, από γεγονός απρόβλεπτο και αιφνίδιο, που δεν θα μπορούσε να αποφευχθεί, ακόμα και εάν είχε επιδειχθεί πάσα επιμέλεια.
Για την παραδοχή της ανώτερης βίας απαιτούνται ορισμένες προϋποθέσεις. Κατ’ αρχήν, απαιτείται σύμβαση διαρκής ή στιγμιαία με την οποία ο οφειλέτης υποχρεούται σε παροχή. Η σύμβαση να μην έχει εκτελεστεί, αλλά μπορεί να εφαρμοσθεί στο μη τελεσθέν μέρος. Ο οφειλέτης κατά τη στιγμή της ανώτερης βίας να μην είναι υπερήμερος για την παροχή του. Η οποία δεν πρέπει να είναι ιδιαίτερα επαχθής. Υποχρεούται να ειδοποιήσει τον δανειστή εντός προθεσμίας που προσδιορίζεται από το νόμο ή να είναι εύλογος. Να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της ανώτερης βίας και της εκπλήρωσης της παροχής. Τα πάντα κρίνονται βάσει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών.
Περίπτωση ανωτέρας βίας
Η ρύθμιση αυτή είναι διάφορη και ανεξάρτητη από τη με ΠΝΠ λύση που θέσπισε η Πολιτεία για τις επιχειρήσεις, που έκλεισαν με νόμο ( lockdown) και τους εργαζομένους σε αυτή, αυτό όμως δεν σημαίνει ότι οι επιχειρήσεις αυτές δεν μπορούν να επικαλεστούν περίπτωση ανώτερης βίας, εξ αιτίας της πανδημίας, όταν αδυνατούν να εκτελέσουν μία παροχή.
Η Πολιτεία με το δια νόμου κλείσιμο (lockdown) ορισμένων κατηγοριών επιχειρήσεων για το διάστημα των περιοριστικών μέτρων θέσπισε εκτός των επιδοτήσεων στις επιχειρήσεις και τους εργαζομένους σε αυτές και μείωση του ενοικίου των επαγγελματικών μισθώσεων και της κυρίας κατοικίας των εργαζομένων σε αυτές και των παιδιών τους, εάν είναι φοιτητές, κατά 40% έναντι κάποιων, κυρίως, φορολογικών ανταλλαγμάτων στους ιδιοκτήτες των ακινήτων.
Η λύση αυτή λόγω των προβλημάτων που προκάλεσε η πανδημία ήταν αναγκαία και λόγω του προσωρινού της χαρακτήρα έγινε αποδεκτή. Ήδη, οι παραπάνω ρυθμίσεις επεκτάθηκαν σε άλλες κατηγορίες επιχειρήσεων και εργαζομένων και συνεχώς εξαγγέλλονται μέτρα προστασίας για αυτούς και για τους ιδιοκτήτες. Τα μέτρα, όμως, αυτά δεν αφορούν ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού, που παρέχει μαύρη εργασία και οι οποίοι αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα επιβιώσεως. Ήδη, για τους ανέργους επί μεγάλο χρονικό διάστημα προβλέπεται ένα μικρό επίδομα. Δεν νομίζω, ότι μπορεί να υπάρξουν πλήρεις λύσεις εκ μέρους της πολιτείας για το ζήτημα αυτό, γιατί τα συγκεκριμένα άτομα δεν είναι γνωστά στο ΚΑΔ και την ΕΡΓΑΝΗ και είναι διεσπαρμένα. Συνεπώς, μόνο η τοπική αυτοδιοίκηση σε συνδυασμό με την εκκλησία και την ιδιωτική πρωτοβουλία μπορεί να αντιμετωπίσει κατά περίπτωση το ζήτημα.
Φαινόμενα ντόμινο
Οι επαγγελματικές συνδικαλιστικές οργανώσεις ζητούν τη μείωση του μισθώματος να επεκταθεί και για άλλες επαγγελματικές ή και αστικές μισθώσεις και για μεγαλύτερο της πανδημίας χρονικό διάστημα, που προσδιορίζεται από τα περιοριστικά μέτρα. Νομίζω ότι οποιαδήποτε απόφαση πρέπει να ληφθεί με μεγάλη περίσκεψη και εξέταση όλων των εκατέρωθεν νομικών απόψεων και των επιπτώσεων στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, καθόσον οι μέχρι τώρα θεσπισθείσες αντιπαροχές και αυτές, που έχουν εξαγγελθεί, δεν αντισταθμίζουν τις οικονομικές απώλειες των ιδιοκτητών, που, εάν συνεχισθούν μπορεί να προκαλέσουν αλυσιδωτές επιπτώσεις (φαινόμενα ντόμινο). Εξάλλου, στους ιδιοκτήτες περιλαμβάνονται και φιλανθρωπικά ιδρύματα των οποίων τα μισθώματα αποτελούν το μόνο έσοδο. Είναι, όμως, γεγονός, ότι με τη λήξη των περιοριστικών μέτρων πολλές επιχειρήσεις δεν θα λειτουργήσουν και ότι τα ακίνητα, κυρίως, μικρά καταστήματα λόγω της αυξήσεως του ηλεκτρονικού εμπορίου δεν θα ενοικιαστούν αμέσως και της ελλείψεως ρευστότητας και θα παραμείνουν κλειστά, προστιθέμενα στο πλήθος των κλειστών καταστημάτων και ότι πολλοί επιχειρηματίες θα δυσκολεύονται να καταβάλλουν και το μειωμένο μίσθωμα.
Η επέκταση της προστασίας, εάν είναι οριζόντια και όχι με ποιοτικά κριτήρια, σαφώς θα συμπεριλάβει και αυτούς που δεν την έχουν ανάγκη ή κερδίζουν με την αύξηση του τζίρου των επιχειρήσεων τους. Επίσης, εάν η προστασία επεκταθεί πέραν της πανδημίας, θα μπορεί να εξελιχθεί λόγω των παρατάσεων που θα δοθούν σε ένα καινούργιο ενοικιοστάσιο -το προηγούμενο που θεσπίσθηκε με το νόμο ΒΧΗ\1912 έληξε στα μέσα της δεκαετίας του 1950. Εξάλλου, η οικοδομική δραστηριότητα, που πλήττεται καίρια από τη κρίση, αποτελεί την ατμομηχανή της οικονομικής αναπτύξεως, που συνιστά προτεραιότητα για κάθε κυβέρνηση και χρειάζεται κίνητρα για την εκκίνηση της.
Από εμάς εξαρτάται…
Είναι βέβαιο ότι θα ανακύψουν πλείστα όσα νομικά ζητήματα, που θα απαιτηθούν χρόνια για να επιλυθούν, γιατί τα εμπράγματα και ενοχικά δικαιώματα επί των ακινήτων, που σαφώς θα προσβληθούν από τη μη λελογισμένη και αποδεκτή προστασία των ιδιοκτητών, προστατεύονται από το άρθρο 17 του Συντάγματος και το άρθρο 1 του πρώτου πρωτόκολλου της ΕΣΔΑ, που δεν είναι δυνατόν να ανασταλούν με ΠΝΠ. Με απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου η προβλεπόμενη από την ΕΣΔΑ προστασία της ιδιοκτησίας περιλαμβάνει και τα ενοχικά δικαιώματα δηλαδή τις απαιτήσεις από μισθώματα. Σαφώς, πολλά προβλήματα θα επιλυθούν σταδιακά, εάν αφεθούν να λειτουργήσουν οι νόμοι της αγοράς.
Πιστεύω, ότι εάν επανέλθουμε γρήγορα στην κανονικότητα, που εξαρτάται κυρίως από εμάς, εάν τηρήσουμε, πλήρως, τα περιοριστικά μέτρα και παρά τις βαριές οικονομικές ζημιές ορισμένων κλάδων, όπως του τουρισμού, υπό την προϋπόθεση ότι η κυβέρνηση δεν θα υποκύψει σε πολιτικές πιέσεις για πελατειακές παροχές, τότε θα έλθει τάχιστα η οικονομική ανάκαμψη, γιατί βρισκόμασταν σε τροχιά οικονομικής αναπτύξεως, οι δε νομικές περιπλοκές λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας και των ΠΝΠ θα είναι ελάχιστες.
